Il mercato del crowdfunding immobiliare è in pieno fermento.
Ormai ogni giorno si affaccia sul mercato una nuova piattaforma e questa volta voglio parlarti di Reinvest24: una piattaforma Estone di Real Estate che con appena 100 euro ti offre la possibilità di investire in immobili residenziali e commerciali principalmente nei paesi baltici.
Scopri in questa recensione, come funziona il sistema, quali sono i rendimenti attesi e i rischi legati a questo genere di investimento.
Reinvest24: Cos’è e come funziona?
Reinvest24 è una giovane piattaforma estera di Crowdfunding verticalizzata nel segmento del Real Estate. Fondata nel 2018, ad oggi vanta 12 progetti conclusi con successo con rendimenti medi intorno al 15% per un totale di oltre 4 milioni di euro di interessi generati a favore degli investitori.
La piattaforma è stata fondata da Tanel Orro, professionista del settore immobiliare con oltre 8 anni di esperienza e gestita da un piccolo team di 6 persone.
Il modello di business è un po’ diverso dal P2P Lending classico: in questo caso, Reinvest24 acquista immobili, li affitta e dopo un po’, se le condizioni di mercato lo consentono, li rivendono generano una plusvalenza.
In qualità di investitore, puoi quindi ricevere due stream di reddito:
- Il primo derivante dall’affitto degli immobili
- Il secondo generato dalla plusvalenza dalla vendita dell’immobile.
Ogni progetto è un’entità giuridica autonoma, un SPV (special purpose vehicle) che rappresenta e gestisce l’immobile di proprietà di Reinvest24. In questo modo la società riesce a tenere separato ogni investimento e viene garantita maggiore trasparenza nelle operazioni di acquisto e di vendita delle proprietà immobiliari.
I primi progetti disponibili sul portale erano in Estonia e Lettonia ma oggi possiamo trovare anche qualche opportunità di business in Moldavia e anche in Spagna.
Il mercato immobiliare baltico
Quando si decide di investire nel settore immobiliare è sempre buona norma fare un po’ di ricerca per capire come si sta muovendo il mercato. Ho trovato in rete un report molto interessante che analizza il mercato nelle tre principali città dei paesi baltici: Lituania, Lettonia ed Estonia.
Iniziamo con il grafico relativo ai prezzi del mercato immobiliare di tipo residenziale. Nel 2008 c’è stato un crollo dovuto alla crisi finanziaria globale ma poi negli anni successivi i prezzi delle case sono aumentati anno dopo anno.
Poiché il report è uscito a inizio 2020, ho cercato informazioni più “fresche” ed ho trovato questo grafico che riporta l’indice dei prezzi del mercato immobiliare aggiornato a settembre dove pare che il Covid non abbia impattato sui prezzi degli immobili soprattutto a Tallin (Estonia).
Possiamo infine osservare lo stesso trend anche nel mercato degli affitti ad eccezione di Riga che rimane flat dal 2013.
Come vengono valutati i progetti?
Ogni progetto pubblicato all’interno del marketplace è sottoposto ad un accurato processo di due-diligence. L’obiettivo di Reinvest24 consiste nel trovare immobili che possono generare rendimenti continuativi da locazione. I principali indicatori che vengono tenuti in considerazione sono i seguenti:
- Livello di liquidabilità dell’immobile: ovvero quanto è semplice vendere la proprietà e a quale prezzo?
- Possibilità di affitare l’immobile: ovvero quanto è semplice trovare un inquilino da piazzare all’interno dell’immobile?
- Aspettativa sul prezzo: ovvero una stima potenziale di un incremento di prezzo nell’area in cui è ubicato l’immobile.
Come investire in Reinvest24?
Il processo di registrazione è veloce e non richiede particolari adempimenti burocratici. Dopo esserti registrato al portale, sarai sottoposto alla procedura KYC in cui dovrai verificare il tuo documento d’identità. Entro 24 ore il tuo conto sarà attivo e potrai iniziare a depositare le somme di denaro che vorrai investire.
Non sono previste commissioni per i depositi e per i prelievi di denaro.
All’interno del Marketplace, cliccando su una delle proposte, otterrai una descrizione dettagliata della proprietà con la posizione su Google Maps, le planimetrie, i dati finanziari dell’operazione, e anche tante immagini. Se vuoi investire, basta inserire la cifra nel box a lato e cliccando su investi avrai allocato la tua quota a quel particolare progetto. A questo punto dovrai attendere che la somma complessivamente richiesta venga collocata al 100% e da quel momento avrai concluso l’investimento.
Se vuoi provare la piattaforma, registrati attraverso questo bottone e otterrai un bonus di 10€ sul tuo account.
I prodotti di investimento offerti
Reinvest24 offre principalmente 3 tipologie di prodotto. Eccole spiegate nel dettaglio.
Development loan
I development loan sono sostanzialmente dei prestiti con una scadenza e un tasso di interesse definito in cui l’investitore riceverà un flusso di interessi mensile. Le proprietà immobiliari sono coperte da garanzia ipotecaria di 1 grado e il tasso di interesse offerto è piuttosto interessante: siamo intorno al 15% annuo lordo. Attenzione perché il capitale viene rimborsato alla scadenza.
Buy-to-sell
In questo caso, l’obiettivo di Reinvet24 consiste nell’acquistare un immobile, effettuare dei lavori di ristrutturazione e vendere l’edificio ad un valore più alto.
Rental apartment
La terza tipologia di prodotto è l’investimento con lo scopo di affittare l’immobile e rivenderlo in seguito. In questa caso ad esempio è previsto un rendimento dell’8% legato al canone d’affitto + un 3.5% di rivalutazione del prezzo dell’immobile. La cedola viene pagata mensilmente e dopo 36 mesi è prevista la vendita dell’immobile.
Mercato secondario
A novembre 2020 la piattaforma ha aperto anche il mercato secondario offrendo la possibilità agli investitori di liquidare le proprie quote prima della naturale scadenza. E’ sicuramente una funzionalità apprezzata che permette di rendere liquido un investimento che per sua natura non lo è.
Quanto costa Reinvest24?
Abbiamo detto che depositare e prelevare denaro dalla piattaforma non costa nulla. Nemmeno per aprire o chiudere il conto. Le uniche commissioni che vengono applicate all’investitore sono le seguenti:
- 1% applicata al momento dell’investimento: se ad esempio investi 100 euro, 1 euro viene trattenuto e 99 vengono investiti sul progetto
- 10% applicata al canone di locazione: se ad esempio ricevi 100 euro mensili di canone, 10 euro vengono trattenuti e 90 ti vengono accreditati
Gli interessi che percepisci all’interno di Reinvest24 sono al lordo delle imposte. Poiché la piattaforma non può agire come sostituto d’imposta, dovrai dichiarare i proventi nel momento in cui presenterai la tua dichiarazione dei redditi. Se hai bisogno di capire meglio come funziona la tassazione ti consiglio di leggere questo articolo.
Quali sono i rischi di investire i propri risparmi in Reinvest24?
Gli investimenti immobiliari offerti da ReInvest24 hanno un profilo di rischio diverso rispetto al P2P Lending puro. A volte non stai finanziando un prestito ma stai ricevendo dei flussi di denaro derivanti da proprietà immobiliari. Esistono di fatto due rischi:
Calo dei prezzi degli immobili: In questo caso, il tuo investimento potrebbe ridursi di valore per via della riduzione del prezzo degli immobili in quell’area. Di conseguenza potresti incorrere in una perdita se l’immobile viene venduto a sconto.
Perdita dell’inquilino: In questo caso, se l’inquilino va via oppure se smette di pagare l’affitto il tuo stream di incasso viene meno. In teoria però Reinvest24 chiede una cauzione di un paio di mesi e quindi dovresti comunque ottenere la tua cedola e aspettare che l’azienda trovi un nuovo inquilino.
Per ridurre il rischio, anche in questo caso, sarebbe opportuno diversificare tra diversi progetti, aree geografiche, e piattaforme in modo tale da sterilizzare le fluttuazioni dei vari mercati.
Perché investire in Reinvest24?
- Buon track record
- Esperienza e competenza del team
- Buon rendimento atteso
- Mercato secondario
- Mercato immobiliare in espansione
Assi di miglioramento
- Implementare un sistema di auto-invest
- Aumentare la pipeline di progetti
- Acquisire un track record in Moldavia
- Aumentare il livello di trasparenza
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Ciao Daniele,sono Andi e scrivo qui in merito al progetto Reinvest24.
chiedo gentilmente nel momento in qui sia possibile se ce qualche possibilità di guidarmi sul fatto di comprendere il funzionamento della piattaforma REinvest24,grazie.