Investimenti immobiliari: le 17 piattaforme Italiane di crowdfunding.

Se fino a qualche anno fa, effettuare investimenti immobiliari poteva essere considerata un operazione sicura e redditizia, oggi non è più così.

Se osserviamo infatti questo grafico realizzato da immobiliare.it, il valore reale degli immobili negli ultimi 7 anni è sceso del 24%! Ciò significa che se tu avessi effettuato un investimento immobiliare di 100.000 € nel 2013, oggi il suo valore sarebbe intorno a 76.000 €.

Tuttavia, investire in immobili può essere remunerativo. Sai come? investendo i tuoi risparmi nel c.d. Crowdfunding Immobiliare.

Che Cos’è il crowdfunding immobiliare?

Immagina di avere una somma a tua disposizione, anche piccola, e di voler contribuire alla realizzazione di un’opera immobiliare, ad esempio un centro commerciale a Dubai.

Un tempo tutto questo era impensabile, in quanto solo le banche, fondi di investimento o grandi investitori istituzionali avevano la possibilità di farlo. Oggi invece grazie a internet puoi fare qualunque cosa, anche comprare un pezzo di un grattacielo di New York, grazie al crowdfunding immobiliare. Un settore ad altissimo potenziale che piace molto agli italiani.

Il crowdfunding immobiliare o anche comunemente chiamato Real Estate Crowdfunding è un innovativo sistema che mette in contatto costruttori immobiliari alla ricerca di fondi e investitori interessati ad effettuare appunto investimenti immobiliari.

Come funziona il crowdfunding immobiliare?

Investire in immobili oggi attraverso una piattaforma di crowdfunding immobiliare è piuttosto semplice. Il processo di investimento è il seguente:

• Registrazione: come primo step dovrai registrarti all’interno di una piattaforma come investitore immobiliare.
• Trasferimento dei fondi: al termine della registrazione dovrai trasferire una somma di denaro dal tuo conto corrente bancario al conto attivato presso la piattaforma.
• Investimento nelle opportunità: a questo punto, puoi decidere di selezionare le migliori opportunità sulla base del tuo profilo di rischio, rendimento e durata.

In Italia, esistono 17 piattaforme che ti permettono di investire in immobili ed operano nel settore principalmente attraverso due modelli di business: il modello Equity e il modello Lending.

Investimenti immobiliari: modello Equity

Quando si investe in una piattaforma di tipo equity, l’investimento è fatto direttamente nell’impresa che si impegna a costruire l’immobile. Si acquista pertanto una quota della società e il rendimento sarà dato dalla differenza tra prezzo di vendita dell’immobile e capitale investito.

Tutte le piattaforme italiane di Equity sono autorizzate e vigilate da Consob, ed offrono una maggiore garanzia rispetto a quelle estere.

Investimenti immobiliari: modello Lending

Quando si investe in una piattaforma immobiliare di tipo lending, solitamente il rendimento è dato dal tasso d’interesse che si pattuisce di ricevere dal soggetto che raccoglie i fondi. L’oggetto in questo caso è il prestito e non l’ impresa costruttrice. In alcuni casi tuttavia, è possibile ottenere anche un’extra rendimento legato alla eventuale vendita degli immobili sottostanti.

Il mercato del Crowdfunding immobiliare

Secondo i dati pubblicati da Walliance e dalla School of Management del politecnico di milano, a luglio 2020 nel mondo si contano 123 piattaforme attive di cui 38 negli Stati Uniti, 58 in Europa e 27 nel resto del mondo.

Sempre in base ai dati raccolti, a fine 2018 negli Stati Uniti sono stati raccolti complessivamente $ 7,4 miliardi, mentre in Europa € 2,1 miliardi.
In Europa i leader indiscussi sono Germania e Regno Unito i quali si collocano in una situazione di quasi parità con rispettivamente € 393 milioni e € 391 milioni raccolti a fine 2018, seguiti da Svizzera e Francia con € 241 milioni e € 197 milioni rispettivamente.

In Italia, il mercato si sta sviluppando molto rapidamente e anno dopo anno i volumi di finanziamento crescono a doppia cifra, come riporta crowdfundingbuzz.

Se in UK e in USA il mercato è già esploso, ci si aspetta che anche in Italia nascano in futuro sempre più imprese legate a questo genere di attività. Questo per tre motivi:

• Il primo è legato alla normativa che ha permesso di aprire l’Equity crowdfunding non solo alle pmi innovative ma a tutte le pmi in generale. Ciò significa che possono richiedere capitali attraverso l’equity crowdfunding tutte le piccole e medie imprese
• Il secondo è legato al fatto che in Italia, il mercato immobiliare e gli investimenti nel settore stanno timidamente ripartendo
• Il terzo è legato ai nuovi modelli di business model esteri che si possono introdurre anche nel nostro paese

Crowdfunding immobiliare: rischi e i rendimenti attesi

Quando si investe in una piattaforma Lending il rendimento è dato dal tasso d’interesse che si pattuisce di ricevere dal soggetto che raccoglie i fondi. Da queste piattaforme ci si può aspettare in media il 9,5% lordo annuo.

Il fatto che tali interessi derivino o meno dalla riscossione dei canoni di locazione dell’immobile non è rilevante: l’oggetto è il prestito, non la destinazione che il prenditore da alle somme ricevute. E’ comunque possibile ottenere un’extra rendimento legato alla vendita dell’immobile. 

Quando invece si investe in una piattaforma Equity, l’investimento è fatto direttamente nell’impresa che si impegna a costruire l’immobile. Si acquista pertanto una quota della società e il rendimento sarà dato dalla differenza tra prezzo di vendita dell’immobile e capitale investito. Mediamente, con questo tipo di piattaforme, il rendimento medio è del 12% lordo annuo.

A differenza dei prestiti tra privati, in cui spesso non è prevista una garanzia, questo tipo di investimento offre all’investitore la possibilità di rivalersi sull’asset sottostante, ad esempio il terreno o l’immobile stesso, nel caso in cui il costruttore non riuscisse a terminasse l’opera.

Ma cosa accadrebbe se il progetto immobiliare che si è deciso di finanziare in realtà non esistesse?

Beh, in questo caso l’investitore resterebbe con un pugno di mosche in mano. Tuttavia, per mitigare il rischio di frode, le piattaforme eseguono scrupolose analisi (due-diligence) dei progetti prima di caricarli sulla piattaforma e proporli agli investitori.

Investimento immobiliare: perché farlo attraverso il crowdfunding?

Le ragioni di successo del crowdfunding immobiliare sono da ricercare nei vantaggi che tale strumento offre rispetto ai classici investimenti immobiliari. Ecco i due principali motivi che lo rendono vincente:

• Liquidabilità del capitale: comprare una casa, per viverci o come investimento, non è propriamente accessibile a tutti. Il crowdfunding immobiliare permette invece di destinare anche piccole somme alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile o di una infrastruttura. Nelle piattaforme a volte è anche presente un mercato secondario, quindi se ho bisogno di liquidità posso comunque vendere le mie quote ad altri investitori.
• Diversificazione: bloccare risorse per l’acquisto di un immobile significa non impiegarle in altri tipi di investimenti, riducendo di molto la diversificazione del proprio portafoglio. Con il Crowdfunding immobiliare invece, possiamo scegliere quanto investire in ciascun progetto immobiliare, variando il paniere degli investimenti.

La tassazione nel crowdfunding immobiliare

Prima di passare all’elenco delle piattaforme di crowdfunding immobiliare italiane, occorre fare un breve cenno alla tematica della tassazione.

Il Real Estate Crowdfunding è soggetto ad una tassazione differente a seconda che si investa in piattaforme italiane autorizzate da banca d’Italia oppure si investa in piattaforme prive di autorizzazione.

Nel primo caso, i rendimenti sono tassati al 26% e la piattaforma di occupa di adempiere al versamento dell’imposta (fa da sostituto), mentre nel secondo caso, i proventi devono essere portati in dichiarazione dei redditi e tassati ad aliquota marginale.

Se vuoi approfondire, leggi l’articolo sulla tassazione.

Le piattaforme di Lending Crowdfunding attive in Italia

Se sei interessato agli investimenti nella modalità lending ecco di seguito l’elenco delle principali piattaforme di Lending Crowdfunding che offrono questa possibilità:

ReCrowd

Recrowd (recensione) non offre solo una tipologia di progetto, bensì 4, differenti per rischio, investimento, durata e ROI, con l’obiettivo di valorizzare e attrarre un maggior numero di investitori. Ha finanziato circa 30 progetti e ne ha conclusi 6. Il rendimento lordo offerto in questo caso è pari al 10% lordo annuo.

Re-Lender

Re-Lender (recensione) è la prima piattaforma di crowdfunding immobiliare dedicato alla riconversione industriale, ecologica, immobiliare e tecnologica. Le riconversioni non riguardano solo progetti residenziali, ma anche industriali, come ad esempio vecchie fabbriche dismesse. Il modello operativo è di tipo Lending.

Trusters

Trusters (recensione) è la prima piattaforma interamente italiana che opera nel segmento lending dedicato al real estate crowdfunding. E’ operativa da dicembre 2018, ed ha finanziato 122 progetti di cui 43 già rimborsati con successo. Propone progetti di breve durata (entro l’anno) e con un target medio basso (circa 50.000 euro). Si può investire a partire da 100 euro e il ROI atteso è pari a 9.2% lordo annuo.

Rendimento Etico

Rendimento Etico (recensione) è la prima piattaforma italiana che presenta un nuovo modo di affrontare le sfide del mercato proponendo opportunità immobiliari correlate prevalentemente agli NPL (Non Perfoming Loan). La piattaforma vanta due primati italiani:

• E’ risultata la prima piattaforma di Lending crowdfunding immobiliare, con una raccolta maggiore di 20,4 milioni;
• Ha raccolto 4 milioni in una singola operazione, record nella categoria assoluta del crowdfunding immobiliare.

Housers

Housers è una piattaforma spagnola di lending crowdfunding, attiva in Italia dal 2017. Ha raccolto oltre 120 milioni di euro. E’ inoltre una delle poche piattaforma ad offrire un mercato secondario per lo scambio delle quote. Il ROI medio annuo è pari all’ 8.60% e l’investimento minimo è di appena 50 euro.

CrowdEstate

Crowdestate (recensione) è una piattaforma basata in Estonia che offre la possibilità di finanziare progetti immobiliari di tipo Lending. Gli investimenti immobiliari in Italia sono principalmente nell’area di Milano. Ha raccolto oltre 100 milioni di euro, finanziato oltre 300 progetti e il rendimento lordo annuo è pari al 15.19%.

Italy-Crowd

Italy-Crowd (recensione) è la prima piattaforma crowdfunding immobiliare, operativa dal gennaio 2015. Oggi si è rinnovata diventando di fatto la prima piattaforma blockchain in Europa di lending immobiliare. Il rendimento atteso è intorno al 12% lordo annuo.

IsiCrowd

Isicrowd è una società di lending crowdfunding immobiliare verticalizzata nel settore turistico e ricettivo del mezzogiorno. Offre rendimenti intorno al 10% investendo nell’ambito delle case vacanza, ville, b&b e multiproprietà. L’investimento minimo è pari a 50 euro.

Invest-T

Invest-T è una giovane piattaforma di investimenti immobiliari con un modello di business di tipo lending. Propone opportunità di investimento a partire da 500 euro con un ROI stimato tra il 9% ed il 14%. Tutte le opportunità sono sul suolo italiano. La piattaforma non è sostituto d’imposta.

Bridge Asset

Bridge Asset è una piattaforma di lending crowdfunding fondata nel 2020 da Alberto Dente. E’ possibile investire a in progetti immobiliari a partire da appena 500€ sino ad un massimo pari al 25% del totale richiesto dal proponente. Al 30/6/2021, secondo i dati raccolti dal politecnico di Milano, il portale aveva chiuso 8 campagne raccogliendo 2,24 milioni di euro.

Build Lenders

Build Lenders è un portale di lending based crowdfunding fondato da Oreste D’Ambrosio, Alessandro Bortolani e Fabio Francesco Franco. In questo caso il ticket minimo di investimento è leggermente inferiore ed è pari a 300€. E’ attivo dal 2021 ed ha finanziato sino ad ora 4 progetti raccogliendo circa 500.000 €.

Prepay Investimenti

Prepay (recensione) è la prima piattaforma “Investor First” ovvero focalizzata nel soddisfare tutte le esigenze degli investitori che potranno iniziare a investire a partire da soli 250 euro! Investor First è lo slogan che racchiude l’elemento differenziante della piattaforma e la sua unicità rispetto alla concorrenza.

Re/Source

Re/Source è una delle più recenti piattaforme che si sono affacciate sul mercato. Ad oggi ha chiuso due opportunità raccogliendo circa 200.000 €. Opera in Italia come agente dell’istituto di pagamento Lemon Way.

Le piattaforme di Equity Crowdfunding attive in Italia

Se sei interessato agli investimenti nella modalità equity ecco di seguito l’elenco delle principali piattaforme di Equity Crowdfunding che offrono questa possibilità:

Walliance

Walliance è stata la prima piattaforma in Italia ad operare nel segmento del crowdfunding immobiliare. Propone progetti di tipo Equity e Debt ed ha raccolto dal 2017, anno di avvio della piattaforma, oltre 72 milioni di euro e finanziato oltre 40 progetti. Gli investitori possono partecipare ai progetti con importi a partire da 2.500 euro. Il ROI annuo ottenuto dalle operazioni concluse è pari al 9.46%.

Concrete

Concrete (recensione) è una piattaforma di Real Estate Crowdfunding con un modello di tipo Equity. Ha raccolto 18 milioni finanziando 10 progetti immobiliari e realizzato 3 exit. Propone progetti di medio-lungo periodo (2-3 anni). L’investitore è soggetto ad una commissione variabile che va dall’1% al 3%. La piattaforma funge anche da sostituto d’imposta. In questo caso il ticket minimo di ingresso è più alto e pari a 5.000 euro.

Build Around

E’ una nuova piattaforma di Equity crowdfunding che ha presentato 3 progetti. Propone investimenti immobiliari a partire da 500 euro di tipo residenziale, commerciale, hotel e anche industriale / logistico.

CrowdFundMe

CrowdFundMe è una tra le piattaforme Leader di mercato dell’ equity crowdfunding. L’azienda opera inoltre nel mercato del crowdfunding immobiliare grazie alla recente acquisizione della maggioranza del capitale di Trusters.

L’operazione è stata strutturata in maniera tale da riuscire a generare importanti sinergie e permette di ampliare l’offerta di prodotti finanziari per la costruzione di un portafoglio diversificato. CrowdFundMe offrire infatti i seguenti strumenti:

• Equity Crowdfunding
• Real Estate Crowdfunding
• minibond
• Lending Crowdfunding

MamaCrowd

Mamacrowd (recensione) è una delle più famose piattaforme di equity crowdfunding che di recente si è aperta anche al mercato immobiliare. Attualmente ha lanciato 3 campagne ed ha raccolto oltre 3 milioni di euro di cui 2.7 derivanti da una singola campagna.

BrickUp

BrickUp è una piattaforma web di real estate crowdfunding autorizzata da CONSOB che mette in contatto imprenditori edili ed investitori desiderosi di diversificare l’allocazione del capitale in progetti immobiliari ad alto valore aggiunto attraverso l’equity crowdfunding immobiliare.

Bildap

Bildap è la piattaforma vigilata da Consob che ti permette di investire nei progetti immobiliari insieme alle aziende che li realizzano. In cambio ricevi quote societarie da cui ottenere i guadagni stimati. E’ una piattaforma piuttosto recente e al momento ha chiuso 1 operazione raccogliendo 300 mila euro.

House4Crowd

E’ una recente piattaforma di equity crowdfunding immobiliare. Ha lanciato la sua prima operazione sul mercato di Milano. Nel portale vengono proposti progetti di tipo residenziale, commerciale o turistico con rendimenti che arrivano fino al 15% annuo.

Comparatore delle piattaforme di Real Estate Crowdfunding

Il fenomeno del real estate crowdfunding è piuttosto diffuso a livello europeo. Confronta e scopri tutte le più famose piattaforme di Real Estate Crowdfunding.

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