Indemo è una piattaforma di investimenti immobiliari lanciata a novembre del 2023 in Lettonia. Regolamentata e vigilata dalla Banca Centrale Lettone offre opportunità di investimento con rendimenti superiori al 15% annuo nel mercato immobiliare spagnolo.

In questa recensione scopri come funziona il sistema, quanto è possibile guadagnare e quali sono i rischi a cui prestare attenzione.

indemo homepage

Che cos’è Indemo?

Indemo è una piattaforma di crowdfunding immobiliare come tante altre esistenti sul mercato ma a differenza dei competitors, oltre ad offrire i classici investimenti immobiliari ti permette anche di acquistare prodotti finanziari legati ai crediti deteriorati.

In un contesto caratterizzato da elevati tassi di interesse, il mercato dei crediti deteriorati potrebbe esplodere e diventare molto appetibile. Da sempre, il settore degli NPL (non performing loans) è stato un mercato aperto solo ad investitori istituzionali ma grazie ad Indemo oggi anche investitori retail possono entrare e investire a partire da appena 10 euro.

I prodotti di investimento

Indemo offre due tipologie di investimento: Mortgage Loans (prestiti garantiti da ipoteca immobiliare) oppure Discounted Debt investments (Investimenti in crediti deteriorati).

Entrambi gli strumenti ti permettono di esporti nel mercato immobiliare spagnolo con rendimenti attesi differenti: intorno al 10% se si effettuano investimenti immobiliari classici mentre è possibile arrivare al 15% se si opta per gli investimenti nei crediti deteriorati.

indemo prodotti

Come funziona Indemo?

Indemo è un broker ovvero un intermediario finanziario che si interpone tra gli investitori e società finanziare partners. Il suo principio di funzionamento varia in funzione del prodotto. Vediamo nel dettaglio come funzionano entrambi.

Investimento in mutui ipotecari

indemo come funziona

La prima categoria di prodotto disponibile sulla piattaforma è l’investimento immobiliare coperto da garanzia ipotecaria. Questo prodotto offre un rendimento atteso pari al 10% lordo annuo.

Gli investimenti in mutui ipotecari garantiscono agli investitori diversificazione ed accesso al mercato immobiliare senza la necessità di possedere direttamente alcuna proprietà.

Nel momento in cui un mutuatario effettua una richiesta di finanziamento, questa viene listata all’interno di un pacchetto di prestiti. Ogni singolo investitore può quindi finanziare una piccola parte di questo pool di finanziamenti che cumulati con il denaro di altri investitori permettono di raggiungere l’ammontare richiesto dal debitore.

Con cadenza mensile poi l’investitore riceverà indietro il capitale investito con l’aggiunta degli interessi pattuiti.

Questa tipologia di strumento è molto simile ad un mutuo ipotecario concesso da una banca. Ogni mutuo presente in piattaforma è garantito da un immobile residenziale (appartamento, villetta a schiera, villa) e il debitore è un privato consumatore.

La concessione di prestiti è sottoposta allo stesso processo di valutazione e due diligence nelle banche, ai sensi delle direttive comuni dell’UE sui prestiti al consumo.

L’erogazione dei mutui viene effettuata da professionisti autorizzati che operano nel mercato spagnolo.

In sintesi, gli investitori investono in mutui ipotecari di tipo bancario. Non ci sono pertanto rischi legati allo sviluppo e costruzione di immobili come avviene su altre piattaforme di real estate crowdfunding.

Investimento in crediti deteriorati

Passiamo ora al secondo prodotto offerto dalla piattaforma ovvero l’investimento in crediti deteriorati: un prodotto unico offerto agli investitori retail.

Funziona in questo modo: gli istituti di credito cedono a delle società finanziarie partners di indemo dei mutui immobiliari in ritardo di pagamento le quali li acquistano ad un forte sconto (spesso superiore al 50% del loro valore nominale).

In seguito la società partner lista sulla piattaforma Indemo le opportunità più interessanti per gli investitori retail.

A questo punto Indemo impacchetta 8 differenti mutui all’interno di un unico strumento finanziario denominato NOTE rendendoli disponibili sulla piattaforma garantendo anche in questo caso un adeguato livello di diversificazione e una minore volatilità dei rendimenti attesi.

Tali note sono negoziabili all’interno della piattaforma e pertanto un investitore può decidere di allocare anche solo 10 euro su ogni nota ovvero un esposizione inferiore ad un euro per ogni debitore.

Il capitale viene restituito a varie tranches nel momento in cui vengono effettuate le vendite degli immobili sottostanti ai crediti deteriorati.

Una società di servizio del debito professionale che opera in Spagna fornisce il servizio del debito in sofferenza, garantendo il recupero crediti, il pignoramento immobiliare, le transazioni extragiudiziali e tutti i processi legali.

Il rendimento si aggira intorno al 15% annuo ma tieni sempre presente che non è garantito. Potrebbero infatti volerci diversi mesi prima di riuscire a vendere un immobile all’asta.

Tieni presente però che il rendimento potrebbe anche essere più elevato, poiché i debiti vengono acquistati e offerti su Indemo con uno sconto del 50% sul valore dell’immobile, il che fornisce un significativo margine di profitto per gli investitori. Ad esempio se il valore dell’immobile è di 300.000 euro, gli investitori sono esposti per 150mila euro ed hanno un margine di ulteriori 150.000 euro come potenziale profitto.

Apertura di un conto su Indemo

Per iniziare ad investire con Idemo è necessario iscriversi alla piattaforma. Il processo di registrazione è abbastanza veloce e intuitivo. Dovrai avere a portata di mano un tuo documento di identità e puoi fare tutto comodamente con il tuo smartphone.

La tua identità viene verificata nel giro di pochi minuti grazie ad un software di terze parti che mette a confronto il tuo documento con un selfie che ti dovrai scattare in fase di attivazione del conto.

Una volta attivato il conto dovrai anche adempiere alla compilazione dei vari questionari Mifid e KYC richiesti per legge in quanto la piattaforma è regolamentata e vigilata dalla banca centrale Lettone.

Come ultimo step dovrai effettuare un bonifico bancario dal tuo conto corrente personale al conto attivo presso indemo e in seguito potrai inziare ad investire sulle varie opportunità presenti.

Overview della piattaforma

Dopo aver ottenuto le credenziali di accesso alla piattaforma Indemo, la prima schermata che ci viene presentata è caratterizzata da una cartina geografica che ci mostra l’esatta ubicazione degli immobili appartenenti ad ogni singola nota.

Cliccando sulla nota (ID dell’investimento) possiamo entrare nel dettaglio della stessa e vedere tutte le informazioni di sintesi relative a tale opportunità.

Cliccando invece nella sezione Object possiamo invece vedere la lista con i dettagli di tutti gli 8 immobili che compongono la Nota. Oltre al tasso di interesse atteso ed il valore degli immobili sottostanti abbiamo anche lo stato di avanzamento di ogni singolo immobile.

Ti ricordo infatti che l’obiettivo degli investimenti in NPL (non performing loans) è quello di portare gli immobili all’asta per ottenere indietro il capitale investito maggiorato del guadagno ottenuto dalla vendita.

Se vogliamo sapere a che punto sono arrivate le singole aste possiamo cliccare sulla sezione Flow e avremo uno spaccato dei vari step procedurali che portano alla vendita all’asta.

Interessante anche la funzione che ti permette di esplorare in dettaglio ogni proprietà ipotecata per una migliore trasparenza e per prendere adeguate decisioni di investimento. E’ possibile infatti vedere oltre alla posizione, le foto di Street View di Google Maps e la valutazione prodotta da un perito indipendente. (Questo è un punto di forza per Indemo rispetto ad altri attori del mercato).

Indemo è una piattaforma sicura?

Indemo è una piattaforma di investimento regolamentata e vigilata dalla Banca Centrale della Lettonia ed è anche inserita nella whitelist della Consob nell’ elenco delle imprese di investimento autorizzate in altri stati UE senza succursale in Italia.

Indemo è inoltre autorizzata come impresa di investimento MiFID ed è membro del sistema nazionale di indennizzo degli investitori istituito ai sensi della Direttiva UE 97/9/CE.

Il sistema protegge gli investitori fornendo un risarcimento nel caso Indemo non sia in grado di rispettare i propri impegni finanziari. Il risarcimento massimo che un investitore può richiedere nell’ambito del programma è pari al 90% della perdita netta, fino a un massimo di 20.000 euro.

Ciò significa che il governo lettone ti protegge fino a 20.000 euro in caso di default di Indemo garantendo un livello significativo di protezione agli investitori.

Infine tutte le opportunità di investimento presenti sulla piattaforma Indemo sono offerte sotto forma di valori mobiliari (Notes) secondo il prospetto di offerta di titoli sottoposto a revisione e approvazione da parte della Banca Centrale della Lettonia. Indemo è tenuta a fornire agli investitori e mantenere informazioni reali e complete sui prodotti di investimento offerti. Inoltre, tutte le note sono registrate e assegnate dall’ISIN (International Securities Identification Number) direttamente dal Nasdaq CSD.

La mia opinione

Indemo è una giovane piattaforma in quanto è operativa solo da novembre 2023. Tuttavia, il loro track record è di tutto rispetto. In soli 3 mesi la piattaforma ha già raccolto oltre 1.8 Milioni di euro ed ha circa 600 investitori attivi.

La piattaforma è semplice e abbastanza intuitiva anche se il prodotto di investimento in crediti deteriorati potrebbe sembrare complesso in realtà il processo è tutto molto guidato.

Inoltre grazie al sistema di investimento automatico la rende particolarmente efficiente in quanto non è necessario stare dietro alle opportunità di investimento ogni volta che che vengono listate sul portale.

Al momento non ci sono tantissime opportunità di investimento ma, a tendere, quando il numero di investitori crescerà, saranno caricati nuovi progetti.

Gli investimenti immobiliari presenti in piattaforma sono tutti garantiti da ipoteca e quindi considerati piuttosto sicuri rispetto ad altre tipologie di investimenti alternativi quali possono essere ad esempio i prestiti al consumo.

Il team è composto da ex-banker con comprovate esperienze nel settore finanziario. Il CEO e Co-Founder della società, Sergejs Viskovskis , con il quale ho avuto anche l’occasione di farci una bella chiacchierata l’ho trovato molto preparato e competente.

Tra le varie esperienze c’è anche quella in Mintos (piattaforma Leader di P2P Lending) dove si è occupato per alcuni anni degli aspetti legali della società.

Pro

  • Bassa soglia di investimento: 10 euro minimo
  • Piattaforma regolamentata e vigilata
  • Elevati tassi di interesse attesi
  • Garanzia ipotecaria
  • Garanzia statale di 20mila euro in caso di default

Contro

  • Nessuna garanzia di buyback
  • Piattaforma giovane con un piccolo track record

Altre piattaforme di Real estate crowdfunding

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