Crowdfunding immobiliare: le 11 piattaforme Italiane

Se fino a qualche anno fa investire nel mercato immobiliare poteva essere considerato un investimento piuttosto sicuro e redditizio, oggi non è più così.

Se osserviamo infatti questo grafico realizzato da immobiliare.it, il valore reale degli immobili negli ultimi 7 anni è sceso del 24%! Ciò significa che se tu avessi investito 100.000 € in un immobile nel 2013, oggi il suo valore sarebbe intorno a 76.000 €.

mercato immobiliare prezzi

Tuttavia, ancora oggi investire in immobili online può essere remunerativo. Sai come? investendo i tuoi risparmi nel c.d. Crowdfunding Immobiliare.

Che Cos’è il crowdfunding immobiliare?

Immagina di avere una somma a tua disposizione, anche piccola, e di voler contribuire alla realizzazione di un’opera immobiliare, ad esempio un centro commerciale a Dubai.

Un tempo tutto questo era impensabile, in quanto solo le banche, fondi di investimento o grandi investitori istituzionali avevano la possibilità di farlo. Oggi invece grazie a internet puoi fare qualunque cosa, anche comprare un pezzo di un grattacielo di New York, grazie al crowdfunding immobiliare.

Un settore ad altissimo potenziale che piace molto agli italiani.

Il crowdfunding immobiliare o anche comunemente chiamato Real Estate Crowdfunding è un innovativo sistema che mette in contatto costruttori immobiliari alla ricerca di fondi e investitori interessati a finanziare progetti immobiliari.

Come funziona il crowdfunding immobiliare?

Ogni piattaforma immobiliare ha un proprio processo di investimento ma in linea generale gli step operativi da compiere per effettuare un investimento nel real estate crowdfunding sono i seguenti:

  • Registrazione: come primo step dovrai registrarti all’interno di una piattaforma come investitore.
  • Apertura di un conto: al termine della registrazione ti verrà aperto in automatico un account virtuale che utilizzerai per trasferire i tuoi risparmi all’interno della piattaforma.
  • Investimento nelle opportunità: a questo punto, puoi decidere di selezionare le migliori opportunità sulla base del tuo profilo di rischio, rendimento e durata.

In Italia, ad oggi si contano 11 piattaforme che operano nel settore principalmente attraverso due modelli di business: il modello Equity e il modello Lending.

Crowdfunding immobiliare: modello Equity

Quando si investe in una piattaforma di tipo equity, l’investimento è fatto direttamente nell’impresa che si impegna a costruire l’immobile. Si acquista pertanto una quota della società e il rendimento sarà dato dalla differenza tra prezzo di vendita dell’immobile e capitale investito.

Tutte le piattaforme italiane di Equity sono autorizzate e vigilate da Consob, ed offrono una maggiore garanzia rispetto a quelle estere.

Crowdfunding immobiliare: modello Lending

Quando si investe in una piattaforma di tipo lending immobiliare, solitamente il rendimento è dato dal tasso d’interesse che si pattuisce di ricevere dal soggetto che raccoglie i fondi. L’oggetto in questo caso è il prestito e non la impresa costruttrice. In alcuni casi tuttavia, è possibile ottenere anche un’extra rendimento legato alla eventuale vendita degli immobili sottostanti.

Il mercato del Crowdfunding immobiliare

Secondo i dati pubblicati da Walliance e dalla School of Management del politecnico di milano, a luglio 2020 nel mondo si contano 123 piattaforme attive di cui 38 negli Stati Uniti, 58 in Europa e 27 nel resto del mondo.

Sempre in base ai dati raccolti, a fine 2018 negli Stati Uniti sono stati raccolti complessivamente $ 7,4 miliardi, mentre in Europa € 2,1 miliardi.
In Europa i leader indiscussi sono Germania e Regno Unito i quali si collocano in una situazione di quasi parità con rispettivamente € 393 milioni e € 391 milioni raccolti a fine 2018, seguiti da Svizzera e Francia con € 241 milioni e € 197 milioni rispettivamente.

In Italia, il mercato si sta sviluppando molto rapidamente e anno dopo anno i volumi di finanziamento crescono a doppia cifra, come riporta crowdfundingbuzz.

crowdfunding immobiliare volumi

Se in UK e in USA il mercato è già esploso, ci si aspetta che anche in Italia nascano in futuro sempre più imprese legate a questo genere di attività. Questo per tre motivi:

  • Il primo è legato alla normativa che ha permesso di aprire l’Equity crowdfunding non solo alle pmi innovative ma a tutte le pmi in generale. Ciò significa che possono richiedere capitali attraverso l’equity crowdfunding tutte le piccole e medie imprese
  • Il secondo è legato al fatto che in Italia, il mercato immobiliare e gli investimenti nel settore stanno timidamente ripartendo
  • Il terzo è legato ai nuovi modelli di business model esteri che si possono introdurre anche nel nostro paese

Le 11 piattaforme di Crowdfunding attive in Italia

Ad oggi in Italia operano 11 piattaforme, alcune 100% italiane mentre altre sono piattaforme estere che hanno avviato la loro attività anche nel nostro paese. Ecco di seguito l’elenco delle 11 piattaforme di Crowdfunding che offrono opportunità di investimento nel settore immobiliare:

Walliance

Walliance è stata la prima piattaforma in Italia ad operare nel segmento del crowdfunding immobiliare. Propone progetti di tipo equity ed ha raccolto dal 2017, anno di avvio della piattaforma, oltre 11 milioni di euro e conta due progetti già rimborsati. Gli investitori possono partecipare ai progetti con importi a partire da 500 euro.

Concrete

Concrete è la seconda piattaforma di real estate crowdfunding con un modello di tipo equity. Ha raccolto 1.75 milioni finanziando due progetti immobiliari. A differenza di Walliance, propone progetti di lungo periodo (3-4 anni). L’investitore è soggetto ad una commissione variabile che va dall’1% al 4%.

Trusters

Trusters è la prima piattaforma interamente italiana che opera nel segmento lending dedicato al real estate crowdfunding. E’ operativa da dicembre 2018, ed ha finanziato 8 progetti con una raccolta complessiva pari a circa 500.000 euro. Propone progetti di breve durata (entro l’anno) e con un target medio molto basso (circa 50.000 euro). Si può investire a partire da 100 euro.

Rendimento Etico

E’ la più recente piattaforma sul mercato, ha finanziato 13 progetti per circa 3.4 milioni euro. Il suo focus sono operazioni di ristrutturazione di debiti ipotecari contratti da persone o società in difficoltà finanziaria.

Housers

Housers è una piattaforma spagnola di lending crowdfunding, attiva in Italia dal 2017. Ha raccolto oltre 87 milioni di euro finanziando 214 progetti. E’ inoltre l’unica piattaforma ad offrire un mercato secondario per lo scambio delle quote.

CrowdEstate

E’ una piattaforma basata in Estonia che offre la possibilità di finanziare progetti immobiliari di tipo lending. In Italia ha finanziato progetti nell’area di Milano raccogliendo 2.6 milioni. Qui trovi la recensione completa.

House4Crowd

E’ una recente piattaforma di equity crowdfunding immobiliare. Ha lanciato la sua prima operazione sul mercato di Milano. Nel portale vengono proposti progetti di tipo residenziale, commerciale o turistico con rendimenti che arrivano fino al 15% annuo.

Build Around

E’ una nuova piattaforma di Equity crowdfunding che non ha ancora presentato alcun progetto. Propone investimenti a partire da 500 euro, di tipo residenziale, commerciale, hotel e anche industriale / logistico.

Re-Lender

Re-Lender è la prima piattaforma di crowdfunding dedicato alla riconversione industriale, ecologica, immobiliare e tecnologica. Le riconversioni non riguardano solo progetti residenziali, ma anche industriali, come ad esempio vecchie fabbriche dismesse. Il modello operativo è di tipo lending.

ReCrowd

Recrowd, non offre solo una tipologia di progetto, bensì 4, differenti per rischio, investimento, durata e ROI, con l’obiettivo di valorizzare e attrarre un maggior numero di investitori. Attualmente non ha ancora presentato alcun progetto.

Italy-Crowd

Italy-Crowd è la prima piattaforma crowdfunding immobiliare, operativa dal gennaio 2015. Da segnalare il fatto che la piattaforma ha appena aperto al mercato un aumento di capitale attraverso il portale Opstart, al fine di trovare soci investitori che permettano di sostenere il piano di crescita dell’azienda.

I rischi e i rendimenti attesi

Quando si investe in una piattaforma di tipo lending solitamente il rendimento è dato dal tasso d’interesse che si pattuisce di ricevere dal soggetto che raccoglie i fondi.

Il fatto che tali interessi derivino o meno dalla riscossione dei canoni di locazione dell’immobile non è rilevante: l’oggetto è il prestito, non la destinazione che il prenditore da alle somme ricevute. E’ comunque possibile ottenere un’extra rendimento legato alla vendita dell’immobile. Da queste piattaforme ci si può aspettare in media il 9,5% lordo annuo.

Quando invece si investe in una piattaforma di tipo Equity, l’investimento è fatto direttamente nell’impresa che si impegna a costruire l’immobile. Si acquista pertanto una quota della società e il rendimento sarà dato dalla differenza tra prezzo di vendita dell’immobile e capitale investito. Ferma restando, in ogni caso, la possibilità anche per i portali di Equity Crowdfunding di selezionare operazioni di messa a reddito. Mediamente, con questo tipo di piattaforme, il rendimento medio è del 12% lordo annuo.

A differenza dei prestiti tra privati, in cui spesso non è prevista una garanzia, questo tipo di investimento offre all’investitore la possibilità di rivalersi sull’asset sottostante, ad esempio il terreno o l’immobile stesso, nel caso in cui il costruttore non riuscisse a terminasse l’opera.

Ma cosa accadrebbe se il progetto immobiliare che si è deciso di finanziare in realtà non esistesse?

Beh, in questo caso l’investitore resterebbe con un pugno di mosche in mano. Le piattaforme, per mitigare il rischio di frode, eseguono scrupolose analisi dei progetti prima di caricarli sulla piattaforma e proporli agli investitori.

Perché investire nel crowdfunding immobiliare?

Le ragioni del successo del crowdfunding immobiliare sono da ricercare nei vantaggi che tale strumento offre rispetto ai classici investimenti nel mercato tradizionale. Ecco i due principali motivi che lo rendono vincente:

  • Liquidabilità del capitale: comprare una casa, per viverci o come investimento, non è propriamente accessibile a tutti. Il crowdfunding immobiliare permette invece di destinare anche piccole somme alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile o di una infrastruttura. Nelle piattaforme a volte è anche presente un mercato secondario, quindi se ho bisogno di liquidità posso comunque vendere le mie quote ad altri investitori.
  • Diversificazione: bloccare risorse per l’acquisto di un immobile significa non impiegarle in altri tipi di investimenti, riducendo di molto la diversificazione del proprio portafoglio. Con il Crowdfunding immobiliare invece, possiamo scegliere quanto investire in ciascun progetto immobiliare, variando il paniere degli investimenti.

La tassazione nel crowdfunding immobiliare

Chiudo questo articolo con il tema della tassazione. Il Real Estate Crowdfunding è soggetto ad una tassazione differente a seconda che si investa in piattaforme italiane autorizzate da banca d’Italia oppure si investa in piattaforme prive di autorizzazione. Nel primo caso, i rendimenti sono tassati al 26% e la piattaforma di occupa di adempiere al versamento dell’imposta (fa da sostituto), mentre nel secondo caso, i proventi devono essere portati in dichiarazione dei redditi e tassati ad aliquota marginale. Se vuoi approfondire, leggi l’articolo sulla tassazione.


Se vuoi investire nel crowdfunding immobiliare, visita la pagina dedicata alle offerte per ottenere un Bonus o un Cashback sul tuo primo investimento.

Informazioni su Daniele Forza 93 Articoli
Sono Daniele, fondatore di questo blog. Dal 2015 investo attivamente nelle piattaforme di P2P Lending e sono qui per raccontarvi la mia esperienza.

1 Commento

  1. L’idea del crowdfunding è apparsa molto tempo fa, nel 1997 la rock band britannica Marillion ha raccolto $ 60.000 attraverso una piattaforma online – è così che i fan hanno offerto ai musicisti un tour negli Stati Uniti.

    Questo schema di investimento sta diventando sempre più popolare. A differenza di altri strumenti, le piattaforme di crowdfunding sono aperte agli investitori con un budget limitato. Non richiedono la partecipazione dell’investitore nella gestione del bene. In media, generano rendimenti più elevati rispetto a una serie di altri strumenti (come titoli, depositi o materie prime). Internet semplifica al massimo l’accesso agli investimenti collettivi. Secondo Preqin, negli ultimi tre anni, il volume dei fondi raccolti in fondi immobiliari chiusi globali è aumentato in media dell’11% all’anno.
    Grazie per aver messo insieme un elenco di siti in 1 articolo

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